» » Цены будут расти, но не так стремительно

Цены будут расти, но не так стремительно


В настоящее время цены на рынке несколько стабилизировались. Однако стагнации не предвидится

Несмотря на массовую застройку и бесконечные разговоры по поводу дефицита свободных земельных площадок под строительство, столичный рынок жилой недвижимости по-прежнему не насыщен. Острая потребность в жилье остается насущной проблемой Киева, чем намерены воспользоваться как лидеры рынка, так и новички.

Емкость столичного рынка давно превысила $1 млрд.

По данным Киевской госгорадминистрации, ежегодная потребность столицы в новом жилье составляет около 2 млн. кв. м. На сегодняшний день вводится только 1 млн. кв. м в год. «Рынок может «поглотить» более 1 млн. кв. м в год. В ближайшее время данная цифра реальна, с учетом того, что Киев является политическим и экономическим центром, и притягивает людей как магнит», — считает президент ассоциации специалистов по недвижимости (риелтеров) Украины Александр Бондаренко.

Вместе с тем, по мнению экспертов, точно оценить емкость рынка жилой недвижимости достаточно проблематично. «По неофициальным данным, население столицы ежегодно увеличивается на 400 тыс. человек за счет большого притока из регионов. Кроме того, «отследить» объемы первичного рынка сложно, поскольку зачастую брокеры скупают на первичном рынке хорошее жилье, которое через год переходит в категорию вторичного. Данную ситуацию нужно серьезно исследовать, а этим никто не занимается. Однако необходимость в жилье большая, и активная застройка будет продолжаться», — говорит председатель наблюдательного совета компании «Градострой» Алексей Маркусь.

С точки зрения Александра Бондаренко, емкость рынка можно оценивать по количеству трансакций (сюда же входит вступление в наследство, обмен, разъезд и пр.) в Киеве. В частности, в 2003 г. было заключено 211 тыс. договоров, а финансовый оборот составил 5,4 млрд. грн. (более $1 млрд.). «Скорее всего, данный показатель гораздо больше, поскольку обычно люди не показывают реальную стоимость», — Считает Александр Бондаренко.

«Емкость первичного рынка жилья в 2003 г. определить нельзя. Этот год отличался от других и определялся ажиотажным спросом, «подпитывавшимся» многими факторами. В этот период скупалось любое жилье, которое не определялось ни по ценности, ни по своим характеристикам, — отмечает президент компании «Градострой» Виктор Власов. — Назвать уровень цен первичного и вторичного рынка очень сложно. Нужно брать аналоги — однотипные квартиры. Много некачественного жилья, при этом спрос на комфортное жилье в престижном районе большой, а предложение — минимальное. Хорошие квартиры выкупаются сразу и оседают у брокеров в качестве «золотого запаса». На этом они зарабатывают деньги».

Рентабельность бизнеса повышает умелое манипулирование факторами ценообразования

Четыре основных фактора ценообразования рынка недвижимости, о которых говорят эксперты, — экономический, политический, психологический и «форс-мажорный» — и в дальнейшем будут определять ценообразование. «Рынок недвижимости зеркально отражает экономическую ситуацию в стране — с экономическим ростом увеличивается стоимость жилья. В прошлом году инвесторы и строители несколько раз искусственно создавали ажиотаж. К примеру, сначала речь шла об отмене налог на добавленную стоимость, что может привести к 20%-ному росту цен, — подчеркивает Александр Бондаренко. — Затем муссировалась тема роста цен на базовые стройматериалы, когда строители заявили о повышении стоимости жилья как минимум на 15%. Достаточно нескольких выступлений людей, заинтересованных в повышении цен, — и новостройки раскупаются мгновенно, на уровне вырытого котлована. К форс-мажорным факторам можно отнести террористические акты, наводнения, политические катаклизмы. Поэтому с учетом всех перечисленных факторов достаточно сложно делать прогнозы по рынку недвижимости».

Впрочем, некоторые застройщики придерживаются противоположного мнения. «Рынок недвижимости регулируется экономическими законами. Скорее, подорожание жилья подстегнуло рост цен на строительные материалы. Мировые цены на тот же металл, цемент, отделочные материалы, которые закупались многими застройщиками в Германии, Италии и других странах, всегда существенно отличались от внутренних цен. В настоящее время цены сбалансировались, и по сути внутренний и внешний рынок по стройматериалам уравновесился», — считает Алексей Маркусь.

По словам экспертов, сложившаяся на рынке ситуация в первую очередь выгодна для строителей. «Зачастую риэлторов обвиняют в стремительном росте цен. Но для нас самое золотое время, когда стабильность сохраняется на протяжении определенного периода времени. В течение короткого времени успеваешь совершить несколько трансакций, не разрушаются цепочки, потому что чаще мы работаем на вторичном рынке. Возможны сезонные колебания цен, но их можно просчитать, — уверен Александр Бондаренко. — Такой ситуацией с большой выгодой для себя пользуются небольшие частные спекулянты. Сегодня купил квартиру, сдал в аренду, а через год продал. Когда темпы роста в начале 2003 г. составляли 35—40%, то многие игроки, купив однокомнатную квартиру в 2003 г., скажем, за $15 тыс., в начале текущего года продавали ее уже за $20 тыс. При этом в течение года она «работала» и приносила хорошие дивиденды от аренды».

Жесткой конкуренции между застройщиками пока нет

Потенциал столичного рынка недвижимости, стремительный рост цен на жилье, высокая рентабельность строительного бизнеса привели к появлению на рынке ряда мелких застройщиков. При этом многие из них ушли, так и не достроив свои объекты. Похожую участь эксперты пророчат и некоторым другим компаниям.

В настоящее время на первичном рынке недвижимости лидерами по объему строительства являются только 2 застройщика, которые в сущности и определяют как инвестиционную, так и строительную политику. Компания «Киевгорстрой» ежегодно строит 380 тыс. кв. м и занимает около 37% столичного рынка. 29% удерживает компания «Житлоинвест», возводя 280—300 тыс. кв. м/год. По мнению некоторых аналитиков, в ближайшем будущем в тройке лидеров может появиться новый игрок — инвестиционно-строительная компания «Столица». Данная компания занимается жилищным строительством многоэтажных монолитно-каркасных комплексов и входит в пятерку наиболее востребованных застройщиков Украины.

Остальная часть рынка поделена между примерно 10 компаниями, ориентирующимися на точечную застройку в центральной части города, или теми, кто имеет гораздо меньший объем строительства. К таким компаниям можно причислить, например, «Познякижилстрой» (объемы возводимого жилья не превышают 30—40 тыс. кв. м/год).

Острой конкуренции строительные компании не ощущают и уверены, что пока каждый работает в своем сегменте (будь то элитное жилье, дома повышенной комфортности или социальное жилье), высокий спрос способствует динамичному развитию их бизнеса. По словам специалистов, о высокой конкуренции можно будет вспомнить только тогда, когда на одного потенциального покупателя предложение рынка составит как минимум 15 однотипных квартир.

На фоне относительного отсутствия конкуренции первичный рынок постепенно пополняется новыми игроками. Одним из факторов выхода «новичков» на рынок жилой недвижимости является высокая рентабельность бизнеса. Вместе с тем, с точки зрения работающих операторов рынка, данное утверждение более чем ошибочно. Зачастую компании, ставящие рентабельность во главу угла, оставляют за собой незаконченные объекты, чем с удовольствием пользуются более крупные строительные компании.

«В строительстве рентабельность бизнеса невысокая. Зачастую некоторые инвестиционные компании выбирают строительство жилья как одну из сфер деятельности, при этом как инструмент вложения средств используют ипотеку, привлечение средств, кредитование. Это емкий денежный бизнес, но не сверхприбыльный. Кто принял это за аксиому — тот проиграл, — отмечает Виктор Власов. — Многие пытаются быстро построить, продать и получить высокие дивиденды, и на этом «прогорают». Должно вестись планомерное хозяйство. К примеру, мы на год вперед закупаем стройматериалы, которые могут потом подорожать. Кроме того, необходимо вести большое количество объектов, чтобы деятельность была более рентабельной. Должен быть правильно организован менеджмент. Если строить только за собственные средства — без привлеченных, — то на этом может закончится все дело».

«Себестоимость дома составляет 20 млн. грн., а выручка — 21,5 млн. грн. Отсюда можно просчитать рентабельность — около 8—10%», — говорит Алексей Маркусь.

По мнению специалистов, более прибыльным считается строительство в центре города. Однако это сопряжено с трудностями иного характера, например, с получением разрешительных документов, противостоянием жильцов близлежащих домов. Некоторые здания строятся практически «вручную» из-за ограниченных подъездных путей для техники.

«Если бы это был высокорентабельный бизнес, то американцы, англичане, немцы, россияне давно были бы здесь. Но такого не происходит, поскольку в принципе очень сложно организовать подобный бизнес. Также в Украине не такая высокая рентабельность, чтобы завозить сюда средства и получать меньший процент, чем в той же России. Некоторые компании приходят из регионов, но конкуренции они не составляют», — утверждает Виктор Власов.

Вместе с тем после «ухода» новичков с рынка строительные компании получают дополнительные преимущества. «Многие застройщики, в том числе и мы, ищем недострой и пытаемся его приобрести. Здесь можно получить неплохую рентабельность, если несколько понизить объект в цене. Однако таких объектов все меньше», — говорит Виктор Власов.

Восполнить пробелы в предложении строители намерены за счет качественного жилья

Ажиотажный спрос, ставший тенденцией прошлого года, закончился. Однако на столичном первичном рынке жилья спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Наибольшей популярностью пользуются малогабаритные дешевые квартиры: 1-комнатные площадью 40—50 кв. м, 2-комнатные — от 55-ти до 80 кв. м, 3-комнатные — до 100 кв. м. «У нас нет ни одной непроданной квартиры в домах, которые уже сданы в эксплуатацию или готовятся к сдаче», — подчеркивает первый вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Станислав Мартынюк.

Менее востребованы дорогие апартаменты в центральных районах столицы, однако, по мнению экспертов, в скором будущем и они найдут своего покупателя. «К примеру, на Западе, где более качественное жилье, основным фактором выбора квартиры является месторасположение. У нас данная тенденция также присутствует. Но основная масса населения ориентируется в первую очередь на ценовой фактор», — считает заместитель генерального директора компании «Градострой» Андрей Массальский.

В то же время, по словам операторов, сам покупатель становится более грамотным и требовательным к качеству возводимого жилья. «Прошло время, когда хваталось все, что строилось. Спрос динамично растет, а качественное, комфортное предложение — минимально. Сейчас человек обязательно объездит несколько объектов, посмотрит на качество используемых строительных материалов, поинтересуется, какое будет обслуживание. Вплоть до того, что потенциальные покупатели обращают внимание на организацию строительного процесса, порядок на стройке. Из этого он судит не только о том, кто является застройщиком, но и как строится дом. Поэтому сейчас и качественные показатели подгоняются строительными компаниями под потребителя. И такая тенденция будет только развиваться», — считает Виктор Власов.

Киевские застройщики обеспечены работой как минимум на 10 лет. Потом они пойдут в регионы

По данным Главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации, в столице практически не осталось свободных территорий под новое строительство. Как говорит заместитель Киевского городского головы, начальник Главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации Анатолий Муховиков, в 2002—2004 г. только под жилищное строительство город выделил земельные участки 108 застройщикам. Большая часть досталась ХК «Киевгорстрой», КП «Житлонивестстрой-УКС», а также районным администрациям. За этот период было выделено 980 участков под строительство многоэтажных жилых домов (из них 5—7% — в центральной части Киева). Строительство начато на 102 участках, 294 находятся на стадии подготовки строительства, а более 580 только оформляются, — сказал Анатолий Муховиков. — Если выделенные за этот период времени участки перевести в метры, то это составит около 12 млн. кв. м жилья. А поскольку в Киеве строится 1 млн. кв. м/год, строителям хватит работы на 12 лет вперед».

«С ужесточением условий предоставления площадок получить все разрешительные документы на строительство более чем проблематично, — уверен эксперт. — Поэтому город выйдет за свои территориальные рамки. Если все ниши займут, то нужно будет переходить или к другим видам деятельности, или идти в области. Емкость регионального рынка превышает киевский в 10 раз. Такие города, как Львов, Днепропетровск, Харьков, где на продажу есть единичные предложения, вообще не насыщены».

Впрочем, некоторые компании уже сейчас активно используют потенциал региональных рынков, не дожидаясь прихода остальных. К примеру, «Киевгорстрой» в 3-м квартале текущего года планирует сдать в эксплуатацию в регионах 4 жилых дома общей площадью 36 тыс. кв. м — в Виннице, Днепропетровске, Буче (Киевская обл.). По данным компании, в целом до конца года «Киевгорстрой» в регионах введет в эксплуатацию 68 тыс. 250 кв. м. жилья. В прошлом году компания сдала в регионах в эксплуатацию 56,9 тыс. кв. м жилья.

Вместе с тем, по словам Анатолия Муховикова, новым игрокам в черте столицы для возведения жилья придется входить в бизнес за счет сноса непригодных для эксплуатации зданий и сооружений, реконструкции и пр. «В настоящее время в центре города большой запас «хрущевок». Это огромный объем работы, которым могут заняться приходящие инвесторы. В общей сложности, согласно нашим подсчетам, земельных площадок, на которых можно строить путем реконструкции и сноса домов, хватит еще на 30—40 лет», — считает он.

Строительные компании не видят объективных причин для снижения либо стабилизации цен

«К концу года цены на первичное жилье в Киеве снижаться не будут, а даже повысятся — если подорожают основные строительные материалы», — говорит Станислав Мартынюк.

Кроме того, увеличение цен на жилье обусловлено и другими факторами: город ужесточил условия предоставления площадок под строительство, увеличиваются отчисления на развитие инфраструктуры, необходимо больше готового жилья отдавать в распоряжение городских властей. «Исходя из этого, некоторые фирмы просто закроются, а вот крупные строительные компании воспользуются сложившейся ситуацией. На фоне высокого спроса и роста платежеспособности населения строители будут постепенно увеличивать стоимость жилья», — прогнозируют некоторые эксперты.

«Уровень цен будет повышаться. Если будет расти спрос, к примеру, на социальное жилье, то цена, соответственно, повысится. Когда возникнет повышенная потребность в сегменте престижного жилья, то в социальном жилье цены или несколько снизятся, или остановятся на существующей планке», — отмечает Виктор Власов.

Вместе с тем, по информации экспертов, динамика спроса увеличивается еще и за счет перекупщиков. «Посредники здесь как катализатор: как только появляется более дешевое жилье — его быстро выкупают и держат некоторое время», — объясняет Алексей Маркусь.

Похожие новости:

В Киеве снижается стоимость аренды квартир

В Киеве снижается стоимость аренды квартир
Впервые за последние несколько лет на рынке столичной недвижимости наблюдается снижение стоимости аренды квартир, но происходит это не с желанием арендодателей, а через финансовый кризис. Вследствие того, что из столицы поехало немало иногородних наемных работников, которые приезжали сюда в поисках лучшей судьбы, освободилось много арендованных помещений, и теперь предложения по сдаче квартир

Строительство на Украине в условиях кризиса

Строительство на Украине в условиях кризиса
В кризисной ситуации строители по примеру коллег из других отраслей промышленности жалуются в государственные органы власти. 12 ноября на общенациональном антикризисном совещании пригласили самого Президента. Виктору Ющенко объявили целый список просьб. В частности предлагают ввести отмену налогов для застройщиков при строительстве жилья и социальных объектов в случае приостановки строительства.

Новые торговые форматы приходят в регионы Украины

Новые торговые форматы приходят в регионы Украины
В отличие от столичного рынка торговой недвижимости, где операторы ощущают острый дефицит свободных земельных площадок в центральных районах Киева, в крупных городах Украины ситуация кардинально отличается. Сегмент торговой недвижимости находится на начальной стадии развития. Недавно консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» («УТГ») получила заказ на разработку концепций целого ряда

В Сингапуре начали строить чудо-остров, который будет застроен престижным жильем

В Сингапуре начали строить чудо-остров, который будет застроен престижным жильем
Элитный жилой район Sentosa Cove начали отстраивать на острове недалеко от Сингапура, средняя стоимость трехкомнатной квартиры на острове равна 5 млн долларов, а частный коттедж оценивают в пятнадцать миллионов американских долларов.

Реализацию строительных проектов в Украине прекращает корпорация Интеко, принадлежащая жене Юрия Лужкова

Реализацию строительных проектов в Украине прекращает корпорация Интеко, принадлежащая жене Юрия Лужкова
На выставке недвижимости в Германии владелец Интеко Елена Батурина сообщила, что компания приостанавливает реализацию девелоперских проектов в Украине. Главным поводом принятия этого решения стало снижение цен на недвижимость в Украине.

Комментариев пока еще нет. Вы можете стать первым!

Добавить комментарий!

Популярные новости
banner1
Опрос
Газета "Деловая неделя"

"Ким Чен Ун" может стать новым лидером Северной Кореи

Его фото никогда не публи­ковалось. О том, как он вы­глядит, можно судить толь­ко по рассказам очевидцев: молодой человек 25 лет, рост около 175 см, вес - око­ло 90 кг. Может носить фут­болку с изображением Мела Гибсона. Пристрастия - бас­кетбол и суши из живой (!) рыбы. Несмотря на молодой возраст, у него серьезные проблемы с высоким давле­нием и диабетом. Получил начальное образование за
Интересные новости >> Все статьи
Шотландия в клетку

Шотландия в клетку

Мужчины в юбках, таинственное озеро Лох-Несс, гудение волынки – это не все, что отличает шотландцев от других народностей
Cноубординг - танцы на снежных бурунах

Cноубординг - танцы на снежных бурунах

Да, вы не ошиблись, - это сноубординг – одна из самых захватывающих партий в экстремальном мире Вы, наверняка, не раз видели, хотя бы в кино, этих ребят. Они планируют по горам, разрезая пушистый снег досками и излучая адреналиновый восторг. А начиналось все, как не странно, с одной маленькой девчушки и ее заботливого отца Шермана Поппена.
Титаник: новые факты

Титаник: новые факты

Более 100 лет назад, столкнувшись с айсбергом, получил пробоину и затонул флагман британского флота, «корабль мечты» - «Титаник»… Его киль был заложен на верфях фирмы «Харленд энд Волфф» в Куинс-Айленде возле Белфаста 31 марта 1909 года. Над его постройкой трудились более трех тысяч человек. Для того времени «Титаник» был действительно выдающимся судном. Его длина составляла 259,83 м, ширина –
Логин
Пароль
Запомнить